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Service de gestion immobilière intégré

Modélisation financière d’un immeuble à revenus

16 octobre 2019 |

Auteur : Keven Pepin

La prise de décision lors de l’analyse d’un projet d’investissement exige de prendre en compte un nombre important de facteurs. Investir en immobilier commerciale est une entreprise dans laquelle vous devez apprendre à gérer votre chiffre d’affaires (loyer), vos dépenses d’exploitation et votre dette afin d’assurer une pérennité en vue de réussir à faire fructifier votre investissement initial. Le calcul de votre rendement dans un projet d’investissement doit s’intégrer à un gabarit qui tient compte de ces 3 étapes :

  1. État des résultats
  2. Conciliation fiscale
  3. Flux de trésorerie prévisionnel

Il est possible d’ajouter une 4eétape (statistiques) qui consiste à évaluer les probabilités de différents scénarios dans le futur. Néanmoins, il n’est pas toujours pertinent d’avoir recours à ce niveau de profondeur pour arriver à des résultants permettant une prise de décision. Effectuer une modélisation financière exige tout de même un processus rigoureux qui doit respecter et intégrer à l’analyse ces principes de base :

  • Inflation
  • Croissance des loyers
  • Normalisation des charges d’un montant exact inconnu
  • Hausse des taux d’intérêt
  • Taux de vacance et de mauvaises créances du marché
  • Impact fiscal des opérations
  • Impact fiscal lors de la disposition
  • Dépréciation de l’actif
  • Taux global d’actualisation du marché au moment de la vente
  • Structure de financement initiale

État des résultats

Votre état des résultats comprend l’ensemble des charges d’exploitation connues ou qui ont un potentiel de réalisation, c’est-à-dire qu’une partie de ces charges devront être normalisées puisqu’elles ne peuvent être connues d’avance. L’important n’est pas d’avoir raison ou non dans le temps, mais bien de bâtir un modèle sur le principe de l’adage toutes choses étant égales par ailleurs. Autrement dit, si une charge est plus élevée qu’une autre dans le temps, il y aura certainement une autre charge qui sera plus faible aussi.

Une fois la nomenclature de vos revenus et dépenses effectuée, les loyers doivent avoir un % de croissance et les dépenses un % d’inflation pour chaque année au-delà du temps présent.

L’état des résultats vous permet de calculer votre bénéfice avant impôts et amortissement (BAIA).

Conciliation fiscale

En fiscalité, on dit souvent que l’impôt est une fatalité ! Une modélisation financière doit toujours prendre en compte l’aspect fiscal. Lorsque vous avez trouvé votre bénéfice avant impôt et amortissement (BAIA), vous devez effectuer des ajustements à votre bénéfice comptable pour arriver à un bénéfice imposable qui respecte la loi fiscale. C’est à cette étape que les notions de fraction non amortie du coût en capital (FNACC), d’amortissement fiscal et de déduction de frais de financement s’appliquent.

Une fois votre bénéfice imposable calculé, vous pouvez effectuer votre calcul d’impôts d’après votre réalité fiscale.

Finalement, vous êtes aptes à trouver votre bénéfice net. Ce bénéfice, aussi appelé bénéfice opérationnel (voir article décomposition du bénéfice net en immobilier), comprend votre remise en capital et les liquidités opérationnelles nettes d’impôts.

Pour les sociétés utilisant le référentiel comptable IFRS (voir article choix du référentiel comptable en immobilier), nous ajoutons le gain de valeur de l’actif réévalué à ce bénéfice.

Flux de trésorerie prévisionnel

Maintenant que les analyses comptables et fiscales sont distinguées, vous êtes en mesure d’isoler la partie financière, soit la partie liquide de vos opérations courantes. Le flux de trésorerie incorpore l’ensemble des entrés et sorties de liquidités. C’est ici que vous trouverez les montants liés au refinancement et à la vente d’un immeuble, et c’est grâce à ces montants que nous pouvons calculer un taux de rendement interne (TRI).

Horizon de temps

En raison d’un trop grand niveau d’incertitude à estimer au-delà de ce délai dans le temps, la modélisation financière ne devrait pas dépasser un horizon de 10 ans,  De ce fait, nous recommandons de simuler à la 10eannée la disposition de l’actif, de calculer l’impact fiscal de la vente et d’avoir recours à un taux global d’actualisation raisonnable. Évidemment, les revenus nets d’opération utilisés pour le calcul de la vente pourront se calculer via votre état des résultats, qui comprend déjà une croissance annuelle.

Conclusion

La modélisation financière dans une analyse d’investissement en immobilier commerciale est primordiale pour le calcul de vos rendements et la performance de votre placement dans le temps. D’ailleurs, cette méthode devient cruciale lorsque vous devez concevoir un instrument financier adapté à un investisseur. Sans compter que la modélisation financière comprend de par sa nature un modèle de gestion de risque adapté au marché, aux normes de crédit bancaire et respecte les principes de base de la finance, de la comptabilité et de la fiscalité.

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