Coordonnées

55 - 322 RUE DE L’ÉGLISE
LONGUEUIL (QUÉBEC) J4G 1H8

819 803-4500

info@kpmvi.com

Service de gestion immobilière intégré

Les pertes fiscales et la société en commandite en investissement immobilier (SEC)

1 novembre 2019 |

Auteur : Gabriel Delorme Trépanier

La structure juridique la plus répandue pour la détention d’actifs immobiliers demeure la société par actions. On constate même que de nombreux investisseurs immobiliers préfèrent détenir leurs immeubles personnellement, étant donnée la simplicité administrative de cette forme de détention. Cependant, le choix de la forme de détention est une décision qui doit se prendre en fonction de chaque projet, puisque la détention via une société par actions n’est pas nécessairement toujours la plus optimale au niveau fiscal. Alors que l’objectif de diminution de l’impôt à payer demeure évident, celui d’utilisation des pertes fiscales l’est moins. Par exemple, si une société par actions conserve 500 000$ de pertes fiscales avec un taux d’imposition de 50,37% sur son revenu de placement total, cela correspond à environ 250 000$ en économie d’impôts potentielle, soit un actif illiquide qui ne génère aucun rendement durant des années jusqu’à ce que le revenu imposable futur soit suffisant pour l’utiliser.  Le fait de rendre liquide rapidement cet actif permettra d’améliorer la gestion de son fonds de roulement et/ou d’augmenter le rendement du portefeuille en réinvestissant cet actif dans d’autres projets.

Dans le cas des projets d’optimisation d’immeubles dont l’intention est la détention à long terme (et non une disposition rapide aussitôt terminée la période d’optimisation), la Société En Commandite (SEC) peut être une stratégie attrayante.

 

## Rappel des principes clés d’une SEC

Rappelons qu’une SEC demeure en principe une société de personnes, ce qui signifie qu’elle ne paie pas directement de l’impôt. En effet, elle attribue ses pertes et ses revenus à ses propriétaires qui ensuite paient leurs impôts comme à l’accoutumée. Les propriétaires d’une SEC correspondent aux commanditaires, soient les investisseurs passifs qui apportent exclusivement du capital. Les administrateurs d’une SEC correspondent au commandité, soient les gestionnaires responsables exclusivement des décisions stratégiques en matière d’exploitation, de financement et d’investissement. C’est ce qui permet de limiter la responsabilité légale des commanditaires à leur mise de fonds initiale, alors que le commandité demeure ultimement responsable des dettes si la SEC fait défaut.

Cette distinction doit être respectée, car si un commanditaire prend part aux décisions, il perd son statut d’investisseur protégé et il devient alors responsable des dettes qui résultent des actes qu’il a posés.

À noter qu’un commanditaire ne peut pas déduire de son revenu imposable les pertes fiscales attribuées par la SEC si celles-ci deviennent supérieures à la somme investie dans la SEC moins les remboursements de capital. Autrement dit, si la SEC génère continuellement des pertes, le commanditaire pourra au maximum récupérer sa mise de fonds et cessera de recevoir des économies d’impôts sous forme d’attribution des pertes fiscales.

##

Le choix d’une SEC devient un avantage majeur pour les commanditaires, car cela leur permet de recevoir dès la première année du projet un rendement liquide considérable, et ce, sans augmenter le risque financier du projet en retirant une partie de la mise de fonds prématurément. En effet, ce rendement n’est pas versé directement par la SEC, puisqu’il constitue dans les faits un rendement fiscal sous forme d’économies d’impôts.

Le commanditaire peut ainsi bénéficier d’un rendement immédiat, même si le projet est déficitaire lors des premières années. On observe alors des situations où le commanditaire peut récupérer une grande partie de sa mise de fonds, sous forme d’attribution de pertes fiscales, alors que le commandité réinvestit toutes les liquidités dans des projets immobiliers. Cela diminue la pression sur le fonds de roulement de la SEC, qui peut conserver un niveau de liquidités plus faible puisqu’elle ne paie pas d’impôts, ce qui diminue son coût de financement.

Au final, l’investisseur immobilier ne doit pas négliger sa réserve de pertes fiscales, puisque son utilisation par l’attribution à des commanditaires d’une SEC peut représenter une part considérable de la composition de son TRI liquide dans des projets d’optimisation. Une conciliation fiscale peut révéler l’impact financier du choix d’une structure juridique adaptée à un projet particulier.

Voir les articles