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Service de gestion immobilière intégré

Indicateurs de performance (KPI) d’une gestion immobilière

10 novembre 2019 |

Auteur : Keven Pepin

Comment évaluer la performance de sa gestion immobilière ?

Embaucher une compagnie de gestion immobilière pour confier la saine gestion de votre placement immobilier n’est pas toujours facile. Bon nombre d’investisseurs et de propriétaires immobiliers sont craintifs à cette idée, faute de confiance envers les compagnies de gestion à bien gérer les opérations et l’administration de leur placement.

Que ce soit dans le domaine de la gestion immobilière ou dans tout autre domaine, une entreprise se doit d’évaluer la performance de ses processus internes d’après des indicateurs comparables à des cibles présentes dans l’industrie ou selon les demandes de ses clients. Pour ce faire, KPM Valeur Immobilière a mis en place un ensemble d’indicateurs de performance qui sont révisés trimestriellement afin de suivre la qualité de ses opérations et de pouvoir améliorer ses processus si nécessaire.

Même si vous partagez la même vision que votre gestionnaire quant à la gestion des opérations, vous devez vous entendre sur des critères de performance qui devront être évalués périodiquement. Sans cela, vous risquez de vous retrouver avec des surprises et de constater, après un certain temps, que vos 2 visions n’étaient pas cohérentes dès le départ.

Voici un ensemble d’indicateurs de performance dont vous devriez prendre le temps de discuter avec votre gestionnaire afin d’évaluer ses résultats versus vos attentes comme client:

  • Délais moyens de location

Description : Cet indicateur de performance vous permet d’évaluer la capacité du gestionnaire à louer rapidement les unités en location. Ce calcul devrait être une moyenne de l’ensemble des locations et non un indicateur fixe par unité. Le délai moyen devrait être en lien avec la période dans laquelle un logement est mis en marché. Il est normal qu’il logement qui vient d’être rénové et mis en marché au mois de novembre prenne plus de temps à être loué qu’un logement mis en marché au mois de février.

Comment le calculer : Moyenne du nombre de jours entre la signature du bail et la date de mise en marché pour chaque unité

 

  • Taux de vacances

Description : Cet indicateur indique quel est votre % de revenus non encaissés provenant de logements vacants qui auraient pu être loués. Une distinction est importante: si vous avez des logements en rénovation, vous ne devriez pas les inclure dans le calcul puisqu’ils ne sont pas disponibles à la location. Vous devriez effectuer un redressement pour normaliser seulement les logements vacants mais disponibles pour habitation.

Comment le calculer : $ de loyers perdus pour unités vacantes habitables / $ de loyers potentiels

  • Délais de recouvrement

Description : Cet indicateur indique combien de temps il est nécessaire à votre gestionnaire pour recouvrir des loyers en retard. Il permet d’illustrer le niveau de discipline et de suivi qu’a développé votre gestionnaire avec les locataires ayant des retards fréquents.

Comment le calculer : Nombre de jours entre le recouvrement d’un loyer en retard et la date d’échéance du loyer prévue au bail

  • Ratio des revenus nets réel

Description : Cet indicateur est majeur d’un point de vue performance financière. Il reflète le % de revenus nets qu’il vous reste en poches après le paiement des dépenses (n’inclut pas le paiement hypothécaire). Pour savoir si le pourcentage est bon, ce ratio devrait être supérieur au ratio des revenus nets normalisés. Il est également important de savoir que ce ratio s’applique seulement sur un immeuble stabilisé.

Comment le calculer : (Revenus réels – dépenses réelles) / Revenus réels

  • Ratio des revenus nets normalisés

Description : Cet indicateur vous permet de suivre les revenus nets normalisé, qui constituent la référence des banques et des évaluateurs agréés pour calculer la valeur bancaire et la valeur marchande de votre immeuble. Ce ratio tient compte de revenus et dépenses qui sont normalisés, qui ne sont pas nécessairement réels. Le type de dépenses normalisées qu’on peut retrouver :

  • Entretien & réparation
  • Frais de conciergerie
  • Frais de gestion
  • Taux de vacances
  • Réserve structurale
  • Réserve pour mobilier et électroménagers

Comment le calculer : (Revenus potentiels – dépenses normalisées) / Revenus potentiels

Une diminution de ce ratio sur un immeuble stabilisé peut provoquer une perte de valeur et une perte de capacité d’emprunt. Il est donc primordial de suivre ce ratio autant en % qu’en $. En règle générale, on retrouve ce ratio entre 55% à 60%, tout dépendant des inclusions.

  • Délai de production des rapports financiers

Description : Cet indicateur vous permet de suivre la capacité de votre gestionnaire à vous livrer à temps les informations sur lesquelles vous vous êtes entendus pour être tenus informés de la performance de votre immeuble. Le respect de cet indicateur démontre la capacité de votre gestionnaire à organiser ses ressources humaines pour collecter les données, remplir le rapport et effectuer une analyse de ces données. Voir article sur les principes d’un bon rapport de gestion

  • Taux d’augmentation des revenus bruts

Description : Cet indicateur vous permet de suivre l’évolution de la valeur locative de vos loyers. Puisque les dépenses augmentent, il faut que les revenus bruts augmentent aussi afin de maintenir un revenu net stable ou en croissance. Sur un immeuble stabilisé, ce taux devrait au minimum être celui de l’IPC moyen.

Comment le calculer : (Revenus bruts après augmentation – revenus bruts avant augmentation) / Revenus bruts avant augmentation

  • Taux de rotation des locataires

Description : Cet indicateur démontre le % de roulement des locataires dans l’immeuble. Il pourrait révéler, par exemple, que votre gestionnaire n’offre pas un bon service à la clientèle ou qu’il ne s’assure pas d’une homogénéité des locataires, ce qui favorise un environnement de vie plus stable. Néanmoins, cet indicateur doit être analysé en lien avec la localisation de l’immeuble. Si l’immeuble est situé dans un secteur ayant une clientèle étudiante importante, par exemple, il est normal d’observer un taux de rotation des locataires plus élevé que dans un secteur familial.

Comment le calculer : Nombre de logements dont les locataires ne renouvellent pas leur bail / Nombre total de logements

En règle générale, le % de rotation peut varier entre 20% à 30% annuellement. La pertinence du résultat sera en fonction de l’historique du taux de rotation des locataires.

  • Coût de rotation des locataires

Description : Cet indicateur illustre le coût pour remettre un logement en état acceptable de location. Si par exemple vous offrez de la peinture et un service de ménage pour chaque nouveau locataire, vous aurez un coût de rotation plus faible qu’un propriétaire qui offre de rénover la cuisine et la salle de bain. Le but de l’indicateur n’est pas nécessairement de rechercher le ratio le plus faible, car un coût de rotation trop faible pourrait indiquer que le logement n’est pas bien entretenu ou au goût du jour. De plus, cet indicateur ne devrait pas tenir compte des coûts de rénovations majeures, qui  exigent pour leur part un investissement important dans le logement.

Cet indicateur est pertinent dans la mesure où votre gestionnaire effectue un bon état des lieux entre chaque variation de locataire, et qu’advenant une détérioration non usuelle causée par le locataire précédent, il y ait une demande de recouvrement à la Régie du logement. Effectuer un état des lieux rigoureusement entre chaque changement de locataire dans un logement vous permet d’avoir de meilleurs recours en réclamation lors de dommages physiques importants.

Comment le calculer : Frais d’entretien occasionnés par un nouveau locataire / nombre de logements avec un nouveau locataire

 

 

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