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Service de gestion immobilière intégré

Décomposition du taux de rendement interne d’un projet d’investissement immobilier (TRI)

31 décembre 2019 |

Auteur : Gabriel Delorme-Trépanier

Suite à la lecture de l’article Décomposition du bénéfice net en immobilier qui présente les trois types de bénéfice net, il devient possible de s’intéreser à la décomposition du taux de rendement interne (TRI) d’un projet immobilier en fonction de ses trois types de rendement (liquidités opérationnelles, capital et valeur). Le TRI correspond au taux de rendement réel et annualisé, basé sur les liquidités encaissées au cours de la période d’investissement, et tient compte de la valeur temporelle de l’argent (la valeur d’un dollar aujourd’hui est plus grande qu’un dollar dans le futur).

Cette analyse permet de comparer précisément diverses opportunités d’investissement et d’évaluer l’évolution de la stratégie de son portefeuille immobilier.

Prenons l’exemple ci-dessous, basé sur les hypothèses suivantes : acquisition d’un immeuble à l’an 0, refinancement à 85% avec un prêt assuré SCHL à l’an 1 qui permet de récupérer entièrement la mise de fonds et disposition de l’immeuble à la fin de l’an 5 en tenant compte de l’impact fiscal.

Du point de vue du rendement, les flux de trésorerie excédentaires sont distribués annuellement en dividendes à l’actionnaire. La remise en capital du prêt hypothécaire et le gain de valeur marchande seront disponibles en liquidités au moment de la disposition de l’immeuble.

Le taux de rendement interne (TRI) annualisé de ce projet immobilier serait de 41,4%. Nous pouvons maintenant le décomposer afin de déterminer précisément la source principale de rendement du projet immobilier. D’abord, il faut calculer le rendement nominal annuel, puis le capitaliser à l’an 5 (soit à la fin de la période d’investissement). C’est ce qui permet d’obtenir le total de rendement capitalisé par type de rendement au cours de la période, ainsi que le rendement total.

 

Afin de déterminer le taux de rendement de chaque type, il faut le calculer à partir du total de rendement capitalisé par type de rendement en proportion du rendement total capitalisé de la période et du TRI (une simple règle de 3). Par exemple, le TRI des liquidités correspond à 148 254$ / 597 195$ * 41,4%. Ensuite, il est possible de déterminer la proportion du rendement de chaque type par rapport au TRI total. Par exemple, la proportion du TRI des liquidités par rapport au TRI total est de 10,3%/41,4% = 24,8%.

Aux fins de comparaison uniquement, le taux de rendement simple est présenté (rendement nominal / investissement initial). L’écart significatif par rapport au TRI (19,1% vs 41,4%) démontre la faible pertinence de ce ratio pour l’analyse de projets. Malgré sa rapidité de calcul et sa facilité à être compris, son manque de précision avec un taux de rendement réel risque d’amener l’investissement immobilier à prendre de mauvaises décisions d’investissement.

Analyse du TRI

Il faut maintenant analyser chaque type de rendement et sa proportion, le comparer aux projets immobiliers disponibles et valider sa cohérence avec la stratégie d’investissement. La première règle d’investissement stipule qu’un projet risqué devra générer un TRI total plus élevé que des projets moins risqués afin de compenser le risque subi. De plus, l’investisseur doit récupérer le plus rapidement possible son investissement initial, car plus la durée de son investissement augmente, plus son risque augmente (risque de hausse des taux intérêts, risque de baisse de valeur dans le quartier de l’immeuble, risque de changements démographiques, risque de désuétude par rapport aux plus récents projets immobiliers, etc.).

 

Les 3 types de stratégies fondamentales pour chaque type de rendement :

Liquidités : Par exemple, un projet ayant un horizon de 10 ans (disposition de l’immeuble à la 10e année) dont la proportion du taux de rendement est majoritairement illiquide (capital et valeur) devra générer un taux de rendement liquide très élevé, sinon le risque du projet sera trop élevé.

Capital : Par exemple, un projet ayant un horizon de 10 ans dont la proportion du taux de rendement est principalement en capital devra prévoir un financement ayant un terme de 5 ans afin de récupérer plus rapidement son rendement au refinancement du prêt.

Valeur : Par exemple, un projet ayant un horizon de 10 ans dont la proportion du taux de rendement est principalement en valeur devra inclure une analyse de marché plus exhaustive (étude socio-économique du quartier/ville/région de l’immeuble) et l’investisseur devra s’assurer de ne pas dépendre de la disposition de l’immeuble pour débuter d’autres projets immobiliers. En effet, la probabilité qu’une baisse du marché survienne à long terme est élevée et peut durer quelques années. Dans ce cas, l’investisseur devra demeurer patient afin de ne pas être contraint de vendre l’immeuble au creux du marché.

Finalement, la nature des avantages de chaque type de rendement, soit liquide ou non liquide, ainsi que le moment de l’encaissement de ceux-ci doivent être précisément planifiés dans votre stratégie immobilière. La décomposition du TRI et son analyse permettront de choisir les projets immobiliers adaptés à vos objectifs de croissance et de construire une stratégie de gestion des risques adaptés aux faiblesses de chaque projet.

 

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