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Service de gestion immobilière intégré

Décomposition du bénéfice net en immobilier

16 octobre 2019 |

Auteur : Keven Pepin

Il est intéressant de constater que le calcul du bénéfice net annuel d’une immobilisation corporelle multi logements ou commercial peut être décomposé selon 3 différents niveaux spécifiques. En règle générale, toutes industries confondues, la composition du bénéfice annuel d’un actif corporel se résume à ses flux de trésorerie générés durant son exploitation.

Tôt ou tard dans le cycle d’un portefeuille d’investissement immobilier, il devient nécessaire de trouver un équilibre entre les flux de trésorerie générés par les opérations courantes, la diminution de la dette via la remise en capital du paiement hypothécaire et l’augmentation de valeur de l’immeuble dans le temps. C’est le maintien et l’atteinte de cet équilibre qui, entre autres, distingue les meilleurs investisseurs immobiliers des amateurs.

La nature illiquide et partiellement liquide des opérations d’un actif immobilier multi logements peut être fragmentée en 3 niveaux :

  • Liquidité opérationnelle : Flux de trésorerie net des opérations de l’immeuble, de la dette et de l’impôt payable. (Loyers – dépenses d’exploitation – paiement hypothécaire – impôt)
  • Remise en capital : Réduction de votre dette via le paiement hypothécaire (annuité).
  • Augmentation de valeur de l’actif en fonction des revenus annuels normalisés et du taux global d’actualisation du marché.

Notons ici une distinction importante entre la fiscalité, la comptabilité et la finance au niveau du calcul du bénéfice annuel.

Au niveau fiscal, votre bénéfice imposable annuel sera composé des revenus moins vos dépenses, dont les intérêts de votre paiement hypothécaire, ainsi que les déductions au titre des frais de financement et d’amortissement permis par la Loi de l’impôt sur le revenu (la Loi). La portion d’augmentation de valeur sera seulement imposée lorsque vous disposerez de l’actif.

Au niveau comptable, en prenant comme hypothèse que votre référentiel comptable est les IFRS, votre bénéfice net sera composé des liquidités opérationnelles, et de l’augmentation de valeur de l’actif suivant sa réévaluation. Cependant, nous pouvons ajouter la remise en capital au bénéfice net comptable, aux fins de calculs internes uniquement, étant donné que le passif aux états financiers va diminuer et donc que les capitaux propres (valeur nette) vont augmenter.

Au niveau financier, votre compte bancaire n’a augmenté que des liquidités opérationnelles.

Conformément à ce qui précède, il faut préciser une dernière distinction quant aux 3 niveaux de composition du bénéfice. En ayant comme hypothèse que votre stratégie est de détenir votre immeuble à long terme, nous recommandons de calculer votre bénéfice annuel en incluant seulement la portion liquidité opérationnel et remise en capital, ce que nous appelons bénéfice opérationnel. Pour ce qui est de la portion augmentation de valeur, nous suggérons de l’inclure seulement dans votre calcul de TRI (voir article décomposition du TRI).

À des fins de gestion de risque, l’augmentation de valeur représente la partie la plus incertaine de votre rendement. Bien que la théorie de l’immobilier à très long terme vous donne fort probablement , il reste néanmoins des variables spéculatives à estimer telles que le taux global d’actualisation de la vente, la capacité d’emprunt de l’immeuble et l’impact fiscal de votre disposition. Alors que la remise en capital est par sa nature illiquide, elle représente moins d’incertitude que la valeur, prenant en compte seulement l’hypothèse que la capacité d’emprunt est maintenue au refinancement.

D’un point de vue modélisation financière sur un immeuble stabilisé, il est pertinent de constater que le bénéfice opérationnel (liquidité + remise en capital) est majoritairement illiquide dans la plupart des marchés immobiliers. Assurément, l’efficacité de la dette sur votre actif jouera un rôle majeur pour rendre votre bénéfice plus liquide. Par exemple, votre ratio prêt-valeur et l’amortissement de votre dette seront des variables importantes dans la proportion liquide et illiquide de votre bénéfice opérationnel annuel.

En conclusion, d’un point de vue financier et comptable, un des critères de base de la définition d’un actif est sa capacité à générer des avantages économiques futurs. La nature de ces avantages, soit liquide ou illiquide, ainsi que le moment de l’encaissement de ceux-ci doivent être intelligemment incorporés dans votre stratégie immobilière. Autrement dit, le choix du marché immobilier, le type de dette et le type d’immeuble exige une réflexion tout au long de la croissance du portefeuille.

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