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Choisir son référentiel comptable en immobilier (NCECF ou IFRS)

26 octobre 2019 |

Auteur : Gabriel Delorme-Trépanier

Chaque entreprise à capital fermé au Canada peut choisir entre deux référentiels comptables pour préparer ses états financiers, soit les Normes comptables pour les entreprises à capital fermé (NCECF) et les Normes internationales d’information financière (IFRS). Les IFRS présentent dans plusieurs cas des traitements comptables plus complexes et plus restrictifs, et ce, autant au niveau de l’évaluation et du classement que de la présentation de l’information financière. Ces exigences plus grandes qu’en NCECF signifient davantage de temps et de coûts associés à la préparation des états financiers.

Seules les quelques 300 entreprises cotées en bourse au Québec[1] ont l’obligation légale de se conformer aux IFRS, alors pourquoi les 256 000 autres entreprises[2] souhaiteraient s’imposer elles-mêmes un fardeau administratif supplémentaire ?

Lorsqu’un investisseur immobilier atteint le seuil où il doit présenter ses états financiers à d’autres utilisateurs qu’au fiscaliste qui prépare sa déclaration de revenus, par exemple à ses banquiers, à ses investisseurs passifs ou à ses partenaires actifs, il devient pertinent de considérer le choix des IFRS. Ce référentiel comptable apporte de nombreux avantages qui lui permettront de présenter une information financière mieux adaptée aux besoins de tous ces utilisateurs, au lieu de se limiter à celle la plus simple et la moins dispendieuse à appliquer.

Quelques investisseurs immobiliers considèrent parfois la préparation des états financiers comme une autre tâche administrative banale, mais ils négligent un des moyens de communication les plus efficaces. S’ils ne réussissent pas à communiquer leur information financière d’une façon qui présente adéquatement leur réalité économique, leurs utilisateurs auront une perception des risques de la société plus grande que les risques réels. Le manque de précision de l’information, voire l’absence d’information, conduit logiquement les utilisateurs des états financiers à une plus grande prudence puisqu’ils jugeront plus sévèrement un projet qu’ils ne comprennent pas clairement. C’est ce phénomène de l’asymétrie de l’information qui explique parfois pourquoi les banquiers et les investisseurs exigent un taux de rendement plus élevé, ou les éloignent complètement du projet immobilier.

L’information financière peut donc devenir un avantage significatif qui mène évidemment à un gain de confiance et qui rend possibles des analyses financières plus précises.

 

Dans le domaine de l’immobilier, les IFRS possèdent trois principales normes comptables qui permettent d’atteindre cet avantage plus efficacement qu’en NCECF.

Immeubles de placement

Cette norme a été rédigée directement pour les besoins des acteurs du domaine de l’investissement immobilier. Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment) détenu pour soit en retirer des loyers, soit pour réaliser une plus-value en capital, ou les deux. Les IFRS permettent de présenter les immeubles à leur juste valeur, qui correspond essentiellement à la juste valeur marchande de l’immeuble, comme celle déterminée dans un rapport d’évaluation professionnel par un Évaluateur agréé. Les NCECF obligent pour leur part à les présenter au coût amorti, qui correspond à leur coût d’acquisition moins le cumul des charges d’amortissement annuelles depuis l’acquisition.

Généralement, lors de la première année suivant l’acquisition, le montant dans les états financiers serait similaire pour les deux référentiels comptables. Cependant, si l’immeuble est détenu durant plusieurs années et/ou s’il a bénéficié d’ améliorations majeures, la juste valeur marchande de l’immeuble a probablement augmenté de façon considérable depuis l’acquisition. Cela se reflétera si les IFRS sont utilisées, alors qu’en NCECF l’immeuble serait présenté à un montant plus faible qu’à l’acquisition (en raison de l’amortissement cumulé). Cela signifie que les NCECF dissimulent complètement un des trois piliers fondamentaux du rendement en investissement immobilier, soit la capacité d’une société à maximiser la valeur marchande de ses immeubles, et sous-estime ainsi sa performance financière réelle.

 

Filiales et consolidation

Dans le cas d’une société immobilière qui détient des immeubles par des filiales en partenariat avec d’autres investisseurs, le principe de consolidation permet de présenter, dans les états financiers de la société mère, ces immeubles comme s’ils étaient détenus directement par la société mère sans les autres investisseurs. Si la société mère détient un contrôle sur la filiale, il devient possible d’ajouter à ses états financiers 100% de tous les actifs, passifs, produits et charges d’exploitation de la filiale, et ce même si la société mère détient moins de 100% des actions participantes. Ce principe peut permettre ainsi à la société mère de présenter un portefeuille immobilier plus grand, comparativement à une situation où elle ne consoliderait pas les immeubles de ses filiales, qu’elle contrôle.

Bien que les NCECF permettent la consolidation, les facteurs à prendre en compte sont plus nombreux en IFRS, ce qui permet de consolider des filiales dans certaines situations particulières qui ne sont pas permises en NCECF, telles que les entités d’investissement et la comptabilisation des accords contractuels conclus entre des entreprises sous contrôle commun.

 

Instruments financiers

Les sociétés immobilières procèdent à l’émission d’actions afin de diminuer leur risque financier réel, mais des contraintes stratégiques ou opérationnelles font en sorte que les caractéristiques de ces instruments financiers sont considérées comme des dettes dans leurs états financiers. Les IFRS permettent dans certains cas d’éliminer cette incohérence, car il existe des exceptions inexistantes en NCECF qui permettent de classer certains instruments en capital-actions, et ce, même s’ils correspondaient habituellement à la définition de dettes. On peut penser ici aux instruments remboursables au gré du porteur, ou encore aux instruments qui imposent à l’entité une obligation de remettre une quote-part de ses actifs nets à une autre partie uniquement lors de la liquidation.

Le taux d’endettement est un ratio financier qui intéresse à la fois les créanciers et les investisseurs. Bien qu’un effet de levier plus grand puisse générer davantage de bénéfices lors de périodes économiques favorables, cela augmente en contrepartie le risque financier de l’entité, soit sa capacité à rembourser ses dettes. Le taux d’endettement peut ainsi augmenter le niveau de risque perçu par les investisseurs et par les créanciers. Cela peut augmenter leurs exigences de rendement et les amener à imposer des conditions de financement, ou même les éloigner complètement et leur faire refuser le projet. Le fait de classer davantage d’instruments en capital-actions permet donc de diminuer le ratio du taux d’endettement et ainsi, potentiellement, d’obtenir de meilleures conditions de financement.

 

Au final, les nombreux avantages en IFRS pour les sociétés d’investissement immobilier peuvent dans certains cas dépasser les délais et les coûts supplémentaires engendrés. Le choix devient même inévitable pour ceux qui souhaitent atteindre le statut d’entreprise cotée en bourse ou d’émetteur assujetti.

[1] https://www.finance-investissement.com/nouvelles/actualites/le-faible-nombre-d-entreprises-quebecoises-inscrites-en-bourse-inquiete/

[2] https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/170814/dq170814b-fra.htm

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