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Service de gestion immobilière intégré

Structure d’un bon rapport de gestion

16 octobre 2019 |

Auteur : Keven Pepin

Les principes d’un bon rapport de gestion en immobilier

Œuvrer dans la gestion immobilière exige de développer une multitude de compétences transversales, que ce soit la gestion de crise auprès d’un locataire, savoir effectuer une bonne mise en marché pour un logement à louer, être un bon administrateur des opérations courante, maîtriser les rouages financiers pour protéger la valeur de l’actif immobilier ou planifier les travaux d’entretien pour maintenir la santé physique d’un bâtiment.

Que ce soit d’un point de vue efficacité ou efficience, ces compétences exigent d’être évaluées et analysées afin d’optimiser vos résultats. Que vous soyez un gestionnaire immobilier ayant plusieurs immeubles sous contrat de gestion, ou bien un développeur immobilier qui gère un portefeuille pour le compte d’investisseurs, vous avez une obligation de reddition de compte et de transparence quant à vos décisions.

Évaluer l’ensemble des compétences des opérations d’une gestion immobilière est exigeant. D’une part, il faut avoir des processus internes permettant de collecter l’information; d’autre part, il faut savoir ordonner ces informations à des fins de présentation.

Nous vous proposons ici une structure de rapport qui vous permettra de couvrir plusieurs éléments, de l’information financière jusqu’à l’analyse de la performance financière et opérationnelle.

Structure de rapport :

Information financière

La partie sur l’information financière démontre votre capacité à maintenir à jour la comptabilisation des opérations. Une bonne gestion immobilière devrait avoir des processus internes vous permettant d’avoir une saine tenue de livre régulière. Que ce soit à des fins d’analyse de la performance financière, pour un refinancement auprès d’une institution financière ou en vue de la vente de l’immeuble, vous devez avoir ces informations à jour. L’information financière reflète en bonne partie vos décisions opérationnelles et cela vous permettra d’avoir une vue d’ensemble sur la santé financière de l’immeuble ou de la société dans son ensemble. Votre rapport devrait inclure les états financiers suivants :

  • État des résultats
  • Bilan
  • Flux de trésorerie prévisionnel

L’information financière vous permettra de répondre aux questions suivantes :

  • Nos revenus de loyers sont-ils supérieurs à nos dépenses ?
  • Quelles sont mes dépenses?
  • Quelle est notre valeur nette ?
  • Quel est mon solde hypothécaire?
  • Avons-nous suffisamment de liquidités dans les prochains mois pour respecter nos engagements auprès de nos fournisseurs et créanciers ?
  • Etc…

Analyse financière

Maintenant que vous avez l’information financière, vous pouvez effectuer des analyses comparatives dans le temps, des analyses de performance ainsi que suivre l’évolution de métriques pertinentes à vos décisions opérationnelles, de financement et d’investissement :

  • Rendement sur capital investi (article sur la décomposition du taux de rendement interne TRI)
    • Liquidité (Cash on cash)
    • Remise en capital
    • Gain de valeur
  • Équité (valeur nette)
  • Rendement sur l’équité
    • Liquidité
    • Remise en capital
    • Gain de valeur
  • Ratio prêt valeur
  • Le ratio de couverture de la dette réel
  • Le % de revenu net versus le revenu net normalisé

L’ensemble de ces métriques vous permettra d’avoir un regard sur la performance du placement immobilier. Vous serez en mesure de répondre aux questions suivantes :

  • Est-ce que la capacité de mon immeuble à payer son service de la dette se détériore ?
  • Quel immeuble génère un meilleur retour sur investissement et pourquoi?
  • Est-ce que la décomposition de mon rendement est majoritairement liquide ou  non liquide ?
  • Est-ce que la valeur de l’immeuble se détériore, se maintient ou augmente ?
  • Combien d’équité pourrons-nous sortir lors du refinancement de l’immeuble ?
  • Etc…

Gestion immobilière courante

Votre capacité à sainement gérer les opérations se reflétera dans l’information financière et les métriques pouvant être calculées. C’est ici que vous pouvez illustrer en détails les efforts que vous déployez dans le quotidien :

  • Liste locative
    • Adresse
    • Unité
    • État du logement avec légende
      • Loué : Logement qui comporte actuellement un locataire avec un bail valide
      • Vacant – R : Logement qui est actuellement sans locataire, qui est en cours de rénovation et qui est en marché pour location.
      • Vacant – L : Logement qui est disponible et actuellement sans locataire et qui est en marché pour location.
      • En marché : Logement actuellement loué par un locataire qui ne renouvelle pas, il y a une publicité affichée pour trouver un nouveau locataire à l’échéance du bail actuel.
    • Date d’échéance des baux en vigueur
    • Montant de loyer réel encaissé
    • Rabais
  • État physique de l’immeuble
  • Détail des factures d’entretien et réparation
  • Liste des retards de paiement des loyers

Cette dernière partie indique l’état général de l’immeuble, des locataires et de la mise en marché. Cela permet à votre client ou vos investisseurs de suivre ce qu’il se passe sur le terrain sans avoir à être au courant de tous les détails. Vous pourrez ensuite faire le lien avec les opérations courantes, l’information financière et les métriques d’analyse de performance financière.

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